怎样做好物业服务：

1.服务意识的培养要把服务工作做好必须提高我们的服务意识。也就就是要我们清楚地知道物业管理就是服务行业就是与业主具有平等关系的服务单位物业公司与业主签订的协议就是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准服

2.通过学习培训提升员工素质学习培训就是适应新工作的过程同时,也就就是调动积极性的过程。向书本学习,向模范学习再学习,再实践。对本职工作积极主动把学习的专业知识、技能不断提高员工解决问题的综合能力。

3.建立明确、合理的责任制增强管理协作能力目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。

小区物业管什么：

1、建立物业档案：物业管理公司会建立一个物业档案，包括物业设计施工图、住户档案、物业产权档案、电子信息档案等，方便服务于住户，为住户提供一个全面安全舒适居住环境。

2、负责装饰装修管理工作：对住户装饰装修过程中涉及的各个方面进行全面管理，其中包括对严禁改动的墙体、承重结构、外观等，对装修队伍管理、对装修垃圾实行清运、保洁管理等。

3、负责小区公共区域环境卫生的清洁保洁：物业管理公司负责的保洁区域包括除住户进户门以外的所有公共部位，如楼梯道、小区大道、小区广场等。

4、从事物业管理范围内的生态环境管理：物业需定期开展对小区路面保洁、对花草树木养护修剪、杀虫施肥、补种栽植等工作，同时添置了部分设施用于路灯、大道照明设施及局部亮化的管护工作。

5、负责公共设施设备的管护、养护：物业管理的设施设备主要包含供电线路给排水管网、二次生活用水加压设备、各类配电设备、电梯、消防设备等，公共设施设备正常运转，住户才能生活的安宁。

规避风险有：

1、规避方式之一：把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任。

2、风险规避方式之二：服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”。物业管理公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然更好，不能及时整改的，也必须向业主或其他相关方（包括物业管理公司内部员工）明示。

3、风险规避方式之三：转嫁风险。

物业费依照物业服务合同收取，根据双方合同中的约定执行，交房前由开发商进行缴纳，实际收房后次月开始由购房者进行缴纳。

物业费按业主的产权面积计算，产权证书上的面积乘以物业费的单价乘以12个月即为一年的物业管理费。

《物业管理条例》第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

怎样处理小区物业和业主的关系：

1.端正好态度,物业方要明白物业管理是一种服务,要尽心尽力提供服务,而业主也是多多换位思考,了解物业的本职,各退一步海阔天空,许多的矛盾都是可以化解的。

2.双方要在一个平等的状态下达成共识,物业是服务行业,与业主并不是雇佣关系也不是上下级,物业为业主解决问题,业主也应该多思考物业的难处。

3.物业方尽力提升小区内的保洁,提高服务质量,多走访多与业主进行沟通了解业主的想法,这样关系才会和睦理想。

4.物业多做好对小区的管理,严控小区内的治安,对待业主态度要好,要细心、耐心,当遇到矛盾时,物业要心平气和的进行处理,避免矛盾升级。

物业公司与业主纠纷的解决有：

第一，业主与物业管理公司协商解决。即业主可以与物业管理公司依据有关的法律、法规以及业主公约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

第二，由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。

第三，提交仲裁机关仲裁。这是指双方发生纠纷后，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构进行裁决以解决纠纷的方式。

第四，提起诉讼。业主可以将纠纷诉至法院，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

物业人怎样培养物业服务意识：

1、“以人为本”“业主至上”“服务第一”的宗昌不断提高知识水平，强化服务意识全心全意为住户服务。

2、①发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益。②发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量。

③发展物业管理有利于增加就业。④发展物业管理有利于维护社区稳定。⑤促进城市管理和环境的完善。

3、物业管理的主要特性有哪些：

①服务性②经营性③专业性④社会性与公共性⑤受聘、受托性⑥统一性和综合性⑦规范性⑧中介性

4、物业管理应遵循哪些主要原则：

①以人为本、服务第一的原则②依法守约原则③所有权与管理权分离的原则④专业管理与民主管理相结合有原则⑤统一和综合管理原则⑥综合效益最大化原则⑦有偿服务、经济合理的原则⑧竞争择优的原则。

5、物业管理工作前期介入的重要作用有哪些：

①优化设计②有助于提高工程质量③有利于了解物业情况④为前期物业管理作充分准备⑤有助于提高建设单位的开发效益。

6、物业管理从业人员的职业道德规范要求有哪些：

热情友好、业主至上，真诚公道、信誉第一，文明礼貌、优质服务，不卑不亢、一视同仁，团结协作、顾全大局，遵纪守法、廉洁奉公，钻研业务、提高技能。

专题培训：

专题培训是为达到某一专门目的或解决某一专门问题而对员工进行的培训。这类培训主要包括以下几个方面的内容。

1、更新观念的培训

更新观念的培训是指物业管理企业在外部环境、发展目标、组织架构、服务宗旨、经营方向、经营规模、经营状况等发生重大变化时，对员工进行的专门培训，使员工转变不合时宜的观念。

2、专项管理培训专项管理培训是指物业管理企业为了推选某些新的管理方式或方法，而对员工进行的专门培训。

3、专项技术培训

专项技术培训是指物业管理企业为了完成某些新项目，需要员工掌握某一技术或技能，而针对有关员工进行的培训(如电脑知识与应用培训等)。

主要有：

(一)承诺，是服务的重中之重。首先，要对承诺要量力而行，建议公司检查目前服务项目和标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的办法;其次，对已做出和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。

(二)细节，决定了服务的效果。树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己订出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节，并加以改正和克服。

为防止关注过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不相吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。

(三)沟通，是连接服务各环节的重要渠道。良好的沟通在服务工作中起到了重要的连接作用，缺少了这种沟通，我们许多服务的要求不清，服务事故的责任也难区分。

物业增值服务怎样提升物业服务品质：

1、针对原有配套设施的基础上，根据不同区域，配置相应设施，给于业户方便与惊喜。2、针对不同客户的兴趣爱好开展，不同的活动。3、建立业户生日资料，组织开展业户生日晚会。4、整合地产或集团公司有效资源，组织开展相应的活动。

客户服务怎样提升物业服务品质？

1、销售现场强化客户对物业感受，2、销售现场场物业服务人员配置专业素养高的人员，使顾客感受到安心、贴心的服务，同时加强案场服务人员培训资源的投入。3、在业主的入伙现场DV播放物业人员开荒时的场面，评估多家装修单位，供客户选择，以此感动客户。4、入伙手续办理前后，客服人员发短信给客户，感谢并欢迎业主成为雅居乐业主，并告知其物业助理的手机号，方便后期服务。5、印制装修提示单，标明装修注意事项，在客户办理装修手续时提示客户。客户装修监理服务：建立客户装修清单；定期知会业主装修进程和装修存在问题；6、片区管家制定访谈计划和信息回馈跟进机制，在客户入住一周内进行客户关怀，恭喜客户入住小区，跟客户建立初期关系，告知其物业的服务范围及与物业的沟通渠道和方式。片区管家在出入较集中的路段在各大堂门口可安装服务名片，加深印象；