不可以。由于我国法律规定最长的租赁合同只能签20年,超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以不可以一次性签40年的房屋租赁合同;但是可以先签个20年的房屋租赁合同,到期再进行协商签个20年的房屋租赁合同。

不一定。依据我国的法律规定,房屋租赁不一定要产权人到场,产权人可以委托他人进行房屋的租赁。但是，房屋出租一定要所有权人。所有权人可以按照房屋的性能和用途收取房屋产生的经济利益并在法律允许的范围内处置房屋，同时办理房屋租赁登记备案需要提交租赁当事人的身份证明。

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。