房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

认定抵押合同的效力：

第一步，看抵押合同的合同要件是否齐全且有效;

第二步，确定是否符合合同要约与承诺的流程。即订立合同的双方均具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。同时有要约与承诺流程。都符合抵押合同自签订时合同成立。但成立并不等于生效。

第三，确定抵押合同是否进行了登记。在我国，抵押合同自双方签订的时候成立，自登记时生效。

1、如果没有签订合同，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

2、上述条款的适用前提是没有签订书面合同。

3、如果有合同，则根据合同的相对性，则只能以合同相对人为诉讼主体。

4、但是，对于出具发票的主体，由于其没有合同关系，也没有履行任何合同义务，则可以主张不当得利要求其返还款项。

5、合同相对人有没有指示向第三人履行付款义务的书面证据，如果有，足以证明已经向合同相对人履行了付款义务。

分情况而定。

一、货物需要运输的

1、如果货物需要运输的，合同条款中规定在某一地点将货物交由承运人运输的，卖方履行义务后，货物的风险就转移给了买方。

2、如果合同中没有指明交货地点，卖方只要按合同规定把货物交给承运人，货物的风险就转移了。

3、对于在运输中销售货物的转移。在途货物的风险自买卖合同成立时转移。运输中的货物，不存在交给承运人的情形，因为承运人已经在控制了，所以在买卖合同成立时，货物的风险就转移给了买方。

二、货物不需要运输的

在其他情况下，如约定地点交货或者没有约定地点交货，此时的风险以交付为转移的要件。

是的。

支付条件不得参照适用，主要有以下两点理由：

一、合同无效后，支付条件也无效

对双方签订的合同如被认定为无效合同，那么合同中工程款支付条件的约定也无效。在此种情况下，属于对应付工程款时间没有约定或约定不明的情况，利息应自该解释条文所规定的时间开始计算。

建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”上述解释中所言“合同约定”主要是指工程款计价方式、计价标准等与工程款数额有关的规定。而关于工程价款支付条件的约定不属于可以参照适用的范围。