以下列财产设定抵押的，抵押合同无效：
1、土地所有权；
2、耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施；
4、所有权、使用权不明或有争议的财产；
5、依法被查封、扣押、监管的财产。
6、必须进行登记的抵押合同未登记的，如以航空器、车辆、船舶、林木、企业设备等动产，以城市房屋、土地使用权等不动产抵押的合同，必须到主管部门进行登记，未到主管部门登记的为无效合同。
7、破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。
债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。

法定的抵押担保责任的范围是，主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用主要是包括对抵押物的估价费、拍卖费及诉讼费等费用。抵押权在其所担保的债权届满未获清偿而实行后，抵押物被拍卖或变卖的价金都可以用来清偿哪些债权。抵押权的法定担保范围包括：
1、主债权；
2、利息；
3、违约金；
4、损害赔偿金；
5、实现抵押权的费用。

1、以下列财产办理抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。具体包括：
（1）建筑物和其他土地附着物；
（2）建设用地使用权；
（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（4）正在建造的建筑物。
2、以下列财产办理抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。具体包括：
（1）生产设备、原材料、半成品、产品；
（2）正在建造的船舶、航空器；
（3）交通运输工具。
3、经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，并且应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。抵押权的设立不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

动产抵押合同变更、《动产抵押登记书》内容变更的,抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理变更登记。办理变更登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：
(一)原《动产抵押登记书》;
(二)抵押合同双方当事人签字或者盖章的《动产抵押变更登记书》;
(三)抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。
委托代理人办理动产抵押变更登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。
动产抵押登记机关受理变更登记申请文件后，应当当场在《动产抵押变更登记书》上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期。

1、质押担保的范围，原则上应当由当事人自由约定。如果没有约定或约定不明时，应当适用法定质押担保的范围，即主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。
2、动产质押所担保的主债务合同中债权人对债务人的债权，这里不包括利息以及其他因主债权产生的孳息债权。
利息指实行质权时主债权的已届清偿期的一切利息，利息可以按照法律规定确定，也可以由当事人约定，但不能违反法律的规定约定过高的利息，否则法律不予保护。
违约金是指债务人未履行合同约定的义务，按照法律规定或者合同约定，应当给付债权人的金额。
损害赔偿金是指债务人未履行合同，给债权人造成损害的，债务人应当赔偿的金额。

1、当事人行使民事权利的一种重要原则是意志自愿。自愿原则是指民事主体在民事活动中通过自己的意志来充分表达自己的意愿，按照自己的意思和利益来确定发生，变更和终止民事法律关系。它是民事主体意志独立的必然要求，也是平等原则的表现和延伸。禁止最高额抵押权所担保的主债权之转让，不但违背了当事人意思自治的原则，也违反了最高额抵押与其所担保的债权互为独立的基本原则。禁止最高额抵押债权流转的规定存在明显的缺陷。该条之规定将最高抵押普通抵押混同，普通抵押所担保的债权单独转让的，抵押权随之转让;最高额抵押所担保的债权之转让，并不影响最高额抵押担保的效力。禁止最高额抵押担保之债权的转让，没有任何法理上的依据。
2、最高额抵押权仅从属于被担保的债权得以发生的基础关系，与被担保的债权之间没有从属性，被担保的债权之移转或者消灭，不影响最高额抵押权的效力;最高额抵押权所担保的债权的让与，并不引起最高额抵押权的转让，最高额抵押权仍为其他抵押担保的债权而存在。禁止最高额抵押债权转让，没有任何实际利益。
3、对最高额抵押权的转让应当设定一定的限制，对最高额抵押权与基础合同同时概括转让的，或者在最高额抵押抵押权所担保的债权确定前，其具体债权与抵押权分离而单独转让的，因不加重最高额抵押人的负担，法律并不禁止。此外，在最高额抵押期间届满后，当事人在债权转让后没有发生新的债权，决算期界至，只是对原有债权额的确定，该债权的转让对当事人各方均未构成实质性损害，因此应当认定为有效。

1、对于抵押物的范围不宜限定的过窄，凡有登记制度的动产以及适宜采用登记加明认方式公示抵押权存在的动产，皆可允许作为抵押物。对于此类动产之抵押，宜采登记要件主义，非经登记或附加打刻标记、粘贴标签，抵押权不能成立。此类动产抵押权之设立，如采行公示要件主义，在审查方面，登记机关自应采用实质审查制。
2、具体有：
一类是有价值和使用价值的固定资产。
二类是各种有价证券。
三类是能够封存的流动资产。
四类是可作转让的无形资产。
五类是私有财产和其他可以流通、转让的物资或财产。

1、所谓质物，就是动产质押法律关系的客体，即标的物。
2、质物是由出质人移交给债权人占有的动产，质物是动产质押担保的核心。因为质物是动产质押法律关系中用来担保债权人债权的，债务清偿期届满，债务人不履行债务时，质权人有权以质物的价值最终确保质权人的债权实现。
3、质物必须是动产，这是国际上通行的一个原则，也是和传统上的抵押权(抵押物为不动产)相区别的一个重要标志。

拍卖中有如下环节及问题需要特别注意，而这些问题也应当在我们设计“协议拍卖”法律条款时被重点关注：
1.关于拍卖机构的选择及明确的拍卖委托(包括拍卖费用的承担)。不管是司法拍卖亦或是当事人自行协议拍卖，首先必须就拍卖机构达成一致，并向拍卖机构出具明确的不可撤销的拍卖委托或签订拍卖协议。对于拍卖过程中涉及的佣金、公告费用等支出的承担，当事人可协商确定。
2.关于是否评估，以及由何机构进行评估(包括对评估报告的异议及评估费用的承担)的约定。评估并不是拍卖的必须程序或要求，当事人可以约定不进行评估。
3.关于拍卖保留价的确定。拍卖应当确定保留价。保留价可由当事人可以协商确定。
4.关于拍卖公告的时间，以及公告的范围及媒体的问题。一般要求是，拍卖不动产应当在拍卖十五日前公告。其他问题可由当事人协商确定。
5.关于竞买保证金的收取及数额的确定，以及拍卖价款的缴纳账户问题。
司法实务是，保证金的数额一般不得低于评估价或者市价的百分之五。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。该问题也可由当事人协商确定。拍卖价款(包括保证金)的缴纳账户一般是拍卖公司在债权人银行开立的保证金专户。
6.再次拍卖的降价幅度、拍卖周期、拍卖成功后债务人的附随义务等问题。

一）土地所有权。在我国.土地归国家所有和集体所有。而不能为私人财产。土地所有权不得抵押，也就是不能以国家或集体所有的土地抵押。否则抵押合同无效。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外。这里的例外有两处：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。故只能“地随房走”，不能“房随地走”，而且以这两种财产进行抵押的。在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施如果学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的。人民法院可以认定抵押有效。
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。所有权、使用权不明或者有争议。无法确定是否有处分权，因此不得抵押。
（五）依法被查封、扣押、监管的财产。但是已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。